Cómo buscamos el edificio para el Hotel Montero y por qué resultó ser más difícil de lo que parece
Cuando hablamos de "reforma", suena como una solución ya hecha. Como si alguien simplemente hubiera cogido un edificio y empezado a arreglarlo. En realidad, esta decisión tuvo un comienzo, y ese comienzo llevó más tiempo que la propia idea del proyecto. Antes de que el primer equipo apareciera en el inmueble, hubo una larga historia de búsqueda, dudas y descartes de opciones que parecían adecuadas solo a primera vista.
Por qué elegimos la reforma
La primera pregunta que surge ante cualquier proyecto similar es: ¿construir desde cero o buscar un edificio existente para reformar? Y aquí es importante hacer una matización de inmediato: no optamos por la reforma porque construir desde cero sea imposible o poco rentable. Al contrario, la construcción puede ser un formato de inversión muy interesante. Simplemente es un tipo de proyecto completamente diferente. En el centro de Alicante hay muy poca suelo libre disponible para un proyecto hotelero adecuado. Encontrar una parcela que cumpla simultáneamente con la ubicación, los parámetros del futuro objeto y la economía del proyecto es difícil. Pero existen esas oportunidades, y nosotros mismos valoramos proyectos que suponen construir desde cero. La construcción exige otro horizonte de planificación. Es un proceso más largo, un camino de tramitaciones más complejo y, por lo general, un volumen de inversión mayor. Desde la búsqueda de la parcela y el diseño hasta la obtención de licencias, la construcción y el lanzamiento del objeto pasa mucho más tiempo. Pero precisamente por eso es otro escenario de inversión: un horizonte más largo, un capital mayor y un plazo más prolongado hasta que el proyecto alcanza su plena rentabilidad. Elegimos el Hotel Montero por otro motivo. Este proyecto se planteó desde el principio específicamente como la reforma de un edificio existente. Este formato permite recorrer más rápido el camino desde la adquisición del inmueble hasta el lanzamiento del producto terminado, reducir el umbral de entrada en comparación con una construcción completa desde cero y obtener una rotación de capital más rápida. Es decir, no elegíamos entre "se puede construir" y "no se puede construir". Elegíamos entre dos modelos de inversión diferentes. Para el Hotel Montero, en esta etapa, la reforma resultó ser más adecuada.
Qué es importante en un edificio existente
La reforma tiene otra ventaja importante: el objeto existente ya marca una base determinada para el proyecto. Se trata de una estructura constructiva ya existente, un volumen de edificio existente, unas comunicaciones existentes y una lógica de trabajo con las licencias completamente diferente. No es necesario empezar todo el proceso desde una parcela vacía y crear el objeto literalmente desde cero. Pero esto no significa en absoluto que se pueda coger cualquier edificio viejo y convertirlo en hotel. Buscábamos un inmueble concreto, y la lista de requisitos resultó ser mucho más larga de lo que se podría suponer: una ubicación tal que permitiera llegar a todos los puntos importantes de la ciudad en pocos minutos; un estado de los muros, forjados y cubierta que hiciera que la reforma tuviera realmente sentido económico, y no creara una ilusión de ahorro que en medio año se convirtiera en costes ocultos; y un estatus legal del objeto lo más claro posible y adecuado para la ejecución del proyecto planeado. Sin esto, todo lo demás simplemente no importa, por muy bonito que sea el edificio en sí. Precisamente por eso la búsqueda llevó tanto tiempo.
El edificio que encontramos y cuántos otros no elegimos
Lo que acabamos comprando no era un "objeto de sueño" sacado de la foto de un anuncio. Era un edificio con una historia que no se puede leer con un solo vistazo. Solo se descubre al entrar. Capas de pintura de varias décadas en las paredes —unas amarillas, otras turquesas, otras verdes desvaídas, como si cada propietario anterior hubiera añadido su propia capa sin quitar la anterior—. Vigas de madera en el tejado que llevaban tiempo sin ver una reparación, pero que al mismo tiempo resultaron estar en buen estado de funcionamiento. Lo que al principio parecía un riesgo, al final resultó ser un golpe de suerte. Una distribución claramente no adaptada a un formato hotelero: habitaciones con formas inadecuadas, pasos que no están donde se necesitan ahora y un espacio que aún está por transformar en lo que debe llegar a ser. Precisamente por eso no lo eligieron quienes vieron este mismo inmueble antes que nosotros. El edificio no requería una reforma estética, sino un replanteamiento completo. Y eso ahuyenta a quienes buscan un resultado rápido y un presupuesto claro. Buscábamos otra cosa. Necesitábamos un inmueble en el que invertir con un plan de desarrollo a plazos de varios años, y no limitarnos a hacer un arreglo para conseguir una foto bonita de temporada.
La fase preparatoria: lo que no se ve en las fotos bonitas Antes de empezar a construir nada, hay que preparar el edificio. Y exactamente en esa fase se encuentra ahora el inmueble. No es la parte más vistosa del proyecto, pero es la que determina cómo de fluido será el desarrollo de todo lo demás.
Desmontaje de estructuras no portantes
Retiramos tabiques y secciones de suelo que no forman parte del esquema estructural del edificio. Esto es lo que se puede cambiar sin riesgo para la estructura principal, y es por donde hay que empezar. Se libera espacio para seguir trabajando con lo que ya no se puede cambiar o requiere un enfoque completamente diferente: los muros de carga, la cubierta y los elementos estructurales. De momento parece una destrucción. En realidad, es el despeje del terreno para el trabajo de verdad.
Retirada de escombros de construcción
Cada metro de tabique demolido, cada capa de yeso viejo retirada no es una abstracción, sino un volumen concreto de escombros que hay que retirar físicamente del inmueble. Solo después de esto se puede pasar a la siguiente etapa. Esta es, probablemente, la parte más aburrida del proyecto, sobre la que normalmente nadie escribe artículos. Y al mismo tiempo, es una de las partes sin las cuales ninguna de las siguientes fases es posible.
Garantía de las normas de seguridad en el recinto
Una obra en marcha no es solo el proceso de trabajo. Existen requisitos de seguridad obligatorios: el cerramiento del perímetro, los equipos de protección individual para quienes se encuentran en el lugar, el control de accesos y la supervisión de quién y cuándo está dentro. Esto no es una formalidad para cumplir el expediente. Cuando el edificio tiene forjados abiertos, muros derribados y trabajos de construcción en marcha, la seguridad se convierte en una parte independiente del proyecto.
Conexión provisional de luz y agua
Un proceso aparte y que no es el más rápido es la tramitación con el ayuntamiento de la conexión provisional de electricidad y agua. Sin suministros provisionales, la obra físicamente no puede avanzar más allá de cierta etapa. Los equipos no funcionan con normalidad, es imposible organizar una serie de procesos constructivos y surgen restricciones adicionales para los contratistas. Es aquí donde a menudo aparecen esos retrasos imprevisibles de los que rara vez se habla en proyectos de este tipo. Porque admitir "estamos esperando la licencia" es mucho menos fotogénico que mostrar una obra bonita. Pero eso también forma parte de un proyecto real.
Qué viene después
Actualmente, el Hotel Montero se encuentra exactamente en esa fase que normalmente no se enseña. Todavía no hay fotos bonitas de las habitaciones terminadas, no hay muebles, no hay iluminación definitiva, no hay ese interior que será el resultado de todo el trabajo. De momento hay demolición, escombros, paredes viejas y multitud de tareas que es necesario resolver antes de que aparezca un "después" bonito. Pero es precisamente ahora cuando se cimentan las bases de todo lo demás. Porque una reforma no consiste simplemente en arreglar un edificio viejo. Consiste en encontrar el inmueble adecuado, comprobar sus posibilidades, resolver la documentación, comprender la economía del proyecto, superar las tramitaciones necesarias y, solo entonces, transformar el espacio existente en un producto completamente nuevo. Y en esto radica, probablemente, la principal diferencia entre el Hotel Montero y un proyecto de construcción desde cero. No decimos que un formato sea mejor que el otro. La construcción desde cero es un camino de inversión independiente, más largo y a mayor escala. La reforma es otro. En nuestro caso, fue precisamente la reforma la que nos permitió elegir un escenario de ejecución más rápido, entrar en el proyecto con un volumen de inversión diferente y mostrar ya el proceso de creación del hotel prácticamente en tiempo real. Y lo siguiente será lo más interesante: el momento en que todo lo que hoy parece demolición y caos constructivo empiece a transformarse en el Hotel Montero.
